Müdahalenin Men-i (Haksız Elatmanın Önlenmesi)

Haksız elatmayı önlemek için, mülkiyet sahibi olduğunuz taşınmaza herhangi bir hukuki nedene dayanmaksızın kullanan kişilerin bu müdahalesine son vermek amacıyla iki farklı yol izlenebilir.

1. İdari Yoldan Müdahalenin Men-i (3091 Sayılı Kanun)

Haksız elatmanın önlenmesi için her zaman mahkeme yoluna gitmek zorunda değilsiniz. Hukuk sistemimizde, taşınmaz mal zilyetliğine yapılan tecavüzlerin valilik veya kaymakamlık aracılığıyla hızlı ve masrafsız bir şekilde önlenmesi de mümkündür.

3091 Sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun, mülkiyet hakkından ziyade 'zilyetliği' (fiili kullanımı) korumayı amaçlar.

İdari Yolun Avantajları Nelerdir?

Mahkeme süreci aylar ve yıllarca sürebilecekken, bu başvurunuzdan sonra kaymakamlığa sunacağınız dilekçe ve delillerinizin incelemesiyle birkaç haftada süreç sonuçlanır. Üstelik bu başvuru yolunda yargılama giderleri ve harçlar gibi yüksek maliyetler söz konusu değildir. Şikayetiniz üzerine ilgili mülki amirlik (taşınmazın bulunduğu yerdeki kaymakamlık) tarafından taşınmaz başında inceleme yapılır ve karar verilir.

Başvuru İçin Süre Sınırı Nedir?

İdari yola başvururken hak kaybı yaşamamak için şu sürelere dikkat edilmelidir: Taşınmaza tecavüz veya müdahalenin öğrenildiği tarihten itibaren 60 gün içinde başvuru yapılmalıdır. Her halükarda, müdahalenin üzerinden 1 yıl geçmeden idari yola başvurulmalıdır. Bu süreler geçtikten sonra ancak adli yargıda (mahkemede) dava açılması gerekmektedir.

2. Haksız Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası

Mülkiyet hakkı, sahibine eşya üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren en geniş kapsamlı ayni haktır. Hukuk sistemimizde bu tür ihlalleri durdurmak için öngörülen temel mekanizma Haksız Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davasıdır.

Haksız Elatma (Müdahale) Nedir?

Bir kimsenin, mülkiyet hakkı sahibinin rızası olmaksızın veya kanuni bir dayanağı bulunmaksızın bir taşınmazı kullanması, işgal etmesi veya malikin kullanımını zorlaştırması durumuna haksız elatma denir.

Gayrimenkul hukukunda en çok karşılaşılan müdahale türleri: Sınır İhlalleri (komşu tecavüzleri), Haksız İşgal (fuzuli işgal), Ortak Alanlara Müdahale ve Geçiş Haklarının Engellenmesi.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Talebi

Mülkiyet hakkı ihlal edilen kişiler, elatmanın önlenmesi davası ile birlikte Ecrimisil talebinde de bulunabilirler. Ecrimisil, taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle malikin mahrum kaldığı kazancın (kira bedeli gibi) geriye dönük olarak ödenmesidir (en fazla 5 yıl).

Mahkeme Yolu mu, Kaymakamlık Yolu mu?

Kaymakamlık kararları geçici niteliktedir ve mülkiyet hakkının özünü çözüme kavuşturmaz. Eğer müdahale karmaşık bir mülkiyet ihtilafına dayanıyorsa veya tazminat (ecrimisil) talebiniz varsa, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak daha sağlıklı bir yoldur.